Önalım Hakkında Yapılan Değişiklikler ve Geçiş Hükümleri

Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (kamuoyunda 11.Yargı Paketi olarak anılıyor), 25.12.2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Anılan kanun ile ceza hukuku alanının yanı sıra özel hukuku ve özellikle de gayrimenkul hukukunu doğrudan etkileyen düzenlemeler yapılmıştır. Bu kapsamda, önalım (şufa) hakkına ilişkin olarak üç ayrı maddede değişiklik yapılmış, bunlardan biri derdest önalım davalarına da uygulanacak şekilde kaleme alınmıştır. Dolayısıyla yapılan değişiklikler, yalnızca ileriye etkili sonuçlar doğurmamakta, belirli yönleriyle devam eden yargılamaları da etkilemektedir.

Genel Olarak Önalım Hakkı

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Öğretide ve kanun sistematiğinde önalım hakkı, kanundan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi içinde, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı koşullarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi tanıyan, eşyaya bağlı nitelikte bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tarafların iradesine dayanmakta olup, tapu kütüğüne şerh edilmesi hâlinde, şerhte belirtilen süre ve koşullar çerçevesinde her yeni malike karşı ileri sürülebilmektedir. Kanundan doğan önalım hakkının kullanılmasına, sınırlarına ve bu haktan vazgeçmeye ilişkin hükümler, kural olarak sözleşmeden doğan önalım hakkı bakımından da uygulanmaktadır.

TMK m.733’te Yapılan Değişiklik

TMK m.733’te yer alan “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz” hükmü, kapsamı genişletilmek suretiyle yeniden düzenlenmiştir. Buna göre hüküm; “8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz” şeklini almıştır. Bu değişiklikle, Devlet İhale Kanunu uyarınca gerçekleştirilen satışların da açıkça önalım hakkı kapsamı dışında bırakılması suretiyle, uygulamada ortaya çıkan tereddütlerin giderilmesi amaçlanmıştır.

Hak Düşürücü Sürelerde Yapılan Değişiklik ve Geçiş Hükmü

Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hak düşürücü süreler; değişiklikten önceki düzenlemede, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhâlde satış tarihinden itibaren iki yıl olarak belirlenmişti. Üç aylık sürede herhangi bir değişiklik yapılmamış, ancak objektif nitelikteki üst sınır olan iki yıllık süre bir yıla indirilmiştir. Buna göre, önalım hakkı artık herhâlde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşecektir. Bu değişiklik, önalım hakkının zamansal kapsamını önemli ölçüde daraltan, maddi hukuka ilişkin bir düzenleme niteliği taşımaktadır.

Bununla birlikte kanun koyucu, söz konusu değişikliğin geriye yürüyerek hak kayıplarına yol açmasını önlemek amacıyla Geçici Madde 1’i ihdas etmiştir. Anılan geçici hüküm uyarınca, 25.12.2025 tarihinden önce yapılmış satışlar bakımından yeni getirilen bir yıllık süre uygulanmayacak, bu satışlar yönünden değişiklikten önce yürürlükte bulunan iki yıllık hak düşürücü sürenin uygulanmasına devam edilecektir.

Önalım Davasında Bedelin Depo Edilmesine İlişkin Değişiklik

Önalım hakkı, TMK m.734 uyarınca alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Değişiklikten önceki düzenlemede; önalım davası açan hak sahibi, payın kendi adına tesciline karar verilmeden önce, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen yere ve belirlenen süre içinde nakden yatırmakla yükümlüydü. Bu düzenleme ile amaçlanan, tapu harçlarından kaçınmak amacıyla satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesinin önüne geçmek ve gerçek satış bedellerinin tapuya yansıtılmasını teşvik etmekti.

Yeni düzenleme ile birlikte bu sistem terk edilmiştir. Buna göre, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenecek; önalım hakkı sahibi ise tapuda gösterilen satış bedelini değil, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere yine hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olacaktır. Bu yükümlülüğün kesin süre içerisinde yerine getirilmemesi hâlinde, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeyecektir.

Bu düzenlemenin en dikkat çekici yönü, Geçici Madde 1 kapsamında, 25.12.2025 tarihinden önce açılmış olan önalım davalarına da uygulanacak olmasıdır. Dolayısıyla bu hüküm, maddi hukuka ilişkin sonuçlar doğurmasına rağmen, kanun koyucu tarafından açıkça derdest davalara teşmil edilmiştir.

Eleştirel Değerlendirme

Önalım hakkına ilişkin olarak yapılan değişiklik, yalnızca teknik ve usulü bir düzenleme olarak değil, Anayasa’nın 35.maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı bağlamında da değerlendirilebilir. Zira kanundan doğan önalım hakkı, her ne kadar paylı mülkiyet ilişkisi içinde diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlayan bir mekanizma olarak ortaya çıksa da, önalım hakkı sahibinin (malvarlığına dâhil) anayasal koruma altında bulunan bir hakkı niteliğindedir.

Anayasa Mahkemesi’ne göre mülkiyet hakkı mutlak olmayıp kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. Ancak bu sınırlamanın ölçülülük ilkesine uygun olması zorunludur. Ölçülülük ilkesi ise bu mahkemenin yerleşik içtihatlarında; elverişlilik, gereklilik ve orantılılık olmak üzere üç alt unsurdan oluşmaktadır.

Önalım hakkının satış tarihinden itibaren iki yıldan bir yıla indirilmesi, mülkiyet hakkına getirilen bir sınırlama niteliği taşımaktadır. Özellikle satışın önalım hakkı sahibine hiç bildirilmediği veya geç bildirildiği hâllerde, bir yıllık sürenin dolmasıyla birlikte hakkın kendiliğinden düşmesi, hak sahibinin fiilen korunmasını zayıflatan bir sonuç doğurmaktadır. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların kişiye aşırı ve olağan dışı bir külfet yüklememesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bu bağlamda, objektif sürenin yarı yarıya azaltılmasının, ulaşılmak istenen amaçla kıyaslandığında orantısız bir müdahale oluşturup oluşturmadığı tartışmaya açıktır. Nitekim bildirime bağlı üç aylık sürenin varlığı zaten alıcının hukuki durumunu belirli hâle getirmekte iken, buna ek olarak objektif sürenin bir yıla indirilmesi, önalım hakkının kullanılabilirliğini fiilen zayıflatan ikinci bir sınırlama niteliği taşımaktadır. Anayasa Mahkemesi’ne göre, mülkiyet hakkına müdahalede aynı amaca daha hafif bir araçla ulaşmak mümkünse, ağır sınırlamaların tercih edilmesi ölçülülük ilkesine aykırılık oluşturur.

Öte yandan, önalım davasında payın tescili için tapuda gösterilen bedel yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedelin depo edilmesi yükümlülüğü de mülkiyet hakkı bakımından ayrıca değerlendirilebilir. Bu düzenleme, tapuda bedelin düşük gösterilmesiyle mücadele etmek amacını taşımakla birlikte, özellikle ekonomik koşullar ve yüksek rayiç değerler dikkate alındığında, önalım hakkının kullanılmasını fiilen imkânsız hâle getirebilecek sonuçları da doğurabilir. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkına yönelik müdahalelerde, hakkın “kâğıt üzerinde tanınmış ancak pratikte anlamsız hâle gelmiş” olması durumunu da ihlal teşkil edebileceğini kabul etmektedir.

Dahası bu düzenlemenin derdest davalara da uygulanması, hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkeleri bakımından da eleştiriye açıktır. Anayasa Mahkemesi, kişilerin yürürlükteki hukuk düzenine güvenerek işlem yapabilmelerini, hukuk devleti ilkesinin ayrılmaz bir unsuru olarak görmekte; sonradan getirilen ve tarafların aleyhine sonuç doğuran düzenlemelerin, meşru beklentiye zarar verebileceğini kabul etmektedir. Önceden tapu bedelini esas alarak dava açan önalım hakkı sahibinin, yargılama sırasında çok daha yüksek bir rayiç bedeli yatırmak zorunda bırakılması, bu bağlamda aşırı bir külfet olarak değerlendirilebilir.

Önalım hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi, farklı anayasal ve yargısal işlevlere sahip olmaları nedeniyle, konuyu farklı normatif düzlemlerde ele alırlar. Yargıtay, önalım hakkını esas itibarıyla özel hukuk ilişkisi ve kanuni sınırlama rejimi içinde değerlendirirken; Anayasa Mahkemesi, önalım hakkını mülkiyet hakkının anayasal koruma alanı kapsamında incelemektedir.

Yargıtay’ın Yaklaşımı: Hukuki Kesinlik ve Serbest Dolaşım Önceliği

Yargıtay, uzun süredir mevcut istikrarlı içtihatlarında, kanuni önalım hakkını istisnai nitelikte, mülkiyetin serbestçe devrini sınırlayan bir kurum olarak değerlendirmektedir. Bu çerçevede Yargıtay önalım hakkının; dar yorumlanması, hak düşürücü sürelerin kesin uygulanması, dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarının sınırlandırılması gerektiği yönünde bir yaklaşım benimsemektedir. Nitekim Yargıtay’a göre, önalım hakkına ilişkin hak düşürücü süreler, kamu düzenine ilişkin olup hâkim tarafından resen dikkate alınmalıdır. Sürelerin dolması hâlinde, davanın esasına girilmeden reddedilmesi gerektiği yönündeki içtihat süreklilik arz etmektedir. Bu bağlamda objektif sürenin iki yıldan bir yıla indirilmesini, kanun koyucunun takdir yetkisi kapsamında ve mülkiyetin devrinde hukuki güvenliği artıran bir tercih olarak görmeye eğilimli olacaktır. Benzer şekilde önalım davasında bedelin depo edilmesini, önalım hakkının kullanılmasının zorunlu bir koşulu olarak değerlendirecek; bu yükümlülüğün yerine getirilmemesini, hakkın özüne ilişkin değil, kullanımına ilişkin bir sınırlama olarak nitelendirmeye devam edecektir. Bu nedenle rayiç bedelin esas alınması yönündeki yeni düzenlemenin, Yargıtay içtihadı bakımından önalım hakkının varlığını ortadan kaldıran değil, kullanımını disipline eden bir düzenleme olarak kabul edilmesi muhtemeldir.

Anayasa Mahkemesi’nin Yaklaşımı: Mülkiyet Hakkı ve Ölçülülük Denetimi

Anayasa Mahkemesi (AYM) ise önalım hakkını doğrudan inceleme konusu yaptığı kararlarında, bu hakkı mülkiyet hakkının ekonomik değer içeren bir görünümü olarak kabul etmektedir. Bu mahkemeye göre, mülkiyet hakkı yalnızca taşınmazın fiziksel mülkiyetini değil, ekonomik değeri olan ve hukuken tanınmış tüm malvarlığı haklarını kapsamaktadır. Bu nedenle AYM, önalım hakkına getirilen sınırlamaları değerlendirirken; müdahalenin kanuni dayanağını, meşru amacını, ölçülülük ilkesine uygunluğunu ayrı ayrı incelemektedir. Özellikle sınırlamanın hak sahibine aşırı ve olağan dışı bir külfet yükleyip yüklemediğine odaklanmaktadır. Bu bağlamda, önalım hakkının fiilen kullanılamaz hâle gelmesi, AYM bakımından mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurabilmektedir.

AYM’nin bireysel başvuru kararlarında, bir hakkın hukuken tanınmış olmakla birlikte ekonomik veya fiilî engeller nedeniyle anlamsız hâle gelmesi, ihlal tespitinde belirleyici bir ölçüt olarak karşımıza çıkar. Bu yaklaşım, özellikle rayiç bedelin depo edilmesi zorunluluğunun, önalım hakkının fiilen kullanılmasını imkânsız kılıp kılmadığının değerlendirilmesini zorunlu hâle getirebilir.

Olası Normatif İhtilaf Alanları

Değişiklik akabinde Yargıtay ile AYM yaklaşımları arasında normatif ihtilaf alanı ortaya çıkabilir. Yargıtay’ın hukuki kesinlik, tapu sicilinin açıklığı ve mülkiyetin serbest dolaşımı eksenli yaklaşımı; AYM’nin mülkiyet hakkının etkin korunması ve ölçülülük denetimi eksenli yaklaşımıyla her somut olayda örtüşmeyebilir. Özellikle satışın bildirilmediği hâllerde, bir yıllık objektif sürenin katı bir biçimde uygulanması, rayiç bedelin yüksek belirlenmesi nedeniyle önalım hakkının fiilen kullanılamaması, derdest davalarda tarafların mali yükümlülüklerinin ağırlaştırılması gibi durumlar, AYM önüne bireysel başvuru olarak gelebilir.  

Son Değerlendirme

Sonuç olarak önalım hakkına ilişkin yapılan değişiklikler, yalnızca teknik bir revizyon niteliğinde olmayıp; hak düşürücü sürelerin kısaltılması, önalım bedelinin belirlenme usulünün değiştirilmesi ve kapsamın daraltılması suretiyle önalım hakkının kullanılabilirliğini önemli ölçüde ve yeniden şekillendirmiştir. Özellikle geçiş hükümleri, uygulamada hak kayıplarının önlenmesi bakımından belirleyici bir rol oynamakta, devam eden ve gelecekte açılacak davalar arasında farklı hukuki rejimlerin uygulanmasına yol açmaktadır.